Umowa najmu mieszkania

Umowa najmu mieszkania uregulowana jest nie tylko przez przepisu kodeksu cywilnego, ale także przez ustawę o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. W praktyce dla Wynajmującego oznacza to wiele ograniczeń. Ograniczenia te dotyczą przede wszystkim:

• braku możliwości modyfikowania ustawowych terminów wypowiedzenia, których długość wynosi nawet kilka lat,
• konieczność zapewnienia byłemu najemcy lokalu tymczasowego lub lokalu socjalnego, w niektórych sytuacjach.

Rodzaje umów najmu lokalu mieszkalnego

Zwykła umowa najmu

Najgorzej chroniony jest wynajmujący, w przypadku gdy zawsze umowę na czas nieokreślony. W takim przypadku rozwiązanie umowy będzie bardzo trudne, zwłaszcza gdy najemca reguluję płatności, z tytułu czynszu. W przypadku umowy zawartej na czas określony wygasa ona w dniu określonym w umowie, dlatego wynajmujący nie musi się martwić o to, aby ją wypowiedzieć. Najlepiej zatem zawierać umowy najmu lokalu mieszkalnego na krótkie okresy, maksymalnie rok. Nawet jednak po wygaśnięciu umowy procedura usunięcia lokatora z mieszkania jest długa i kosztowana. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie to wynajmujący jest zmuszony złożyć pozew do Sądu. Sprawa w Sądzie zwykle trwa około pół roku. Ponadto Sąd z urzędu biorąc pod uwagę sytuację najemcy oraz dotychczasowy sposób korzystania z lokalu orzeka o prawie do lokalu socjalnego. Jeżeli Sąd przyzna najemcy prawo do lokalu socjalnego wówczas eksmisja wyroku nakazującego opróżnienie lokalu zostaje wstrzymana do czasu, aż Gmina właściwa ze względu na położenie lokalu złoży byłemu najemcy ofertę lokalu socjalnego. Lokal taki musi spełniać minimalne standardy, w szczególności wystarczające jest jeżeli na jedną osobę będzie przypadać 5 metrów kwadratowych. Lokal taki może mieć łazienkę na zewnątrz, co często jest bardzo uciążliwe dla takiego lokatora. Lokatora w żadnym przypadku nie można usunąć siłą, ani utrudniać mu korzystanie z lokalu, nawet jeżeli dysponujemy wyrokiem Sądu. Tylko komornik może usunąć takiego byłego najemcę siłą. Jeżeli natomiast Sąd nie przyznał byłemu najemcy prawa do lokalu socjalnego to wówczas eksmisja jest wstrzymana do czasu wskazania przez Gminę lub samego wynajmującego pomieszczenia tymczasowego, musi spełniać nieco niższe standardy niż lokal socjalny. Na szczęcie do momentu zapewniania przez Gminę lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego wynajmujący ma prawo żądać zapłaty odszkodowania od Gminy. Odszkodowanie to powinno pokryć nalewny Wynajmującemu czynsz, opłaty za media, a także ewentualne szkody wyrządzone przez najemcę w zajmowanym bezprawnie mieszkaniu.

Umowa najmu okazjonalnego

Lepiej niż tradycyjna umowa najmu lokalu mieszkalnego interesy wynajmującego zabezpiecza umowa najmu okazjonalnego. W takim przypadku nie tylko istnieje możliwość modyfikacji terminów wypowiedzenia, ale także najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, ani pomieszczenia tymczasowego. Wadą tego rodzaju umowy jest to, że najemca musi przedłożyć sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz oświadczenie osoby trzeciej, w którym osoba ta zobowiążę się do przyjęcia tej osoby pod swój dach w przypadku eksmisji. Oczywiście oświadczenia te muszą zostać przedłożone wynajmującemu jeszcze przed wydaniem lokalu. Jest to o tyle problematyczne, że nie każdy Najemca ma możliwość uzyskania takiego oświadczenia. Wynajmujący musi też zgłosić tę umowę najmu do urzędu skarbowego. Wynajmujący powinien sprawdzić, czy osoba która zobowiązała się przyjąć najemcę pod swój dach posiada tytuł prawny do lokalu, najlepiej gdy będzie to własność potwierdzona wpisem w księgach wieczystych. Wynajmujący powinien także żądać, aby popis osoby trzeciej pod ww. oświadczeniem został poświadczony przez notariusza. W przepadku umowy najmu okazjonalnego nie jest konieczne wytoczenie powództwa eksmisyjnego, wystarczy zaopatrzenie złożonego w formie aktu notarialnego przez najemcę oświadczenie w klauzulę wykonalności. Sąd nadaje taką klauzule w ciągu kilku dni, maksymalnie tygodni. Byłemu Najemcy nie będzie przysługiwało prawo do pomieszczenia tymczasowego i lokalu socjalnego dlatego komornik może niezwłocznie przystąpić do egzekucji.

Odwołanie oświadczenia – najem okazjonalny

Odwołanie złożonego przez osobę trzecią oświadczenia zobowiązującego do przyjęcia najemcy pod swój dach na wypadek eksmisji nie jest możliwe. Co innego w sytuacji, gdy osoba trzecia utraci prawo do lokalu, np. sprzeda go. W takiej sytuacji eksmisja do tego lokalu nie będzie już możliwa. W takim przypadku umowa najmu okazjonalnego przekształca się w zwykła umowę najmu lokalu mieszkalnego ze wszystkim konwencjami. Co prawda wynajmujący może żądać dostarczenia przez najemcą nowego oświadczenia osoby trzeciej i wypowiedzieć umowę najmu, jednak w praktyce w żaden sposób nie chroni to go przed koniecznością przeprowadzenia długotrwałej procedury eksmisyjnej na zasadach ogólnych.  

Umowa najmu instytucjonalnego

Co do zasady umowa taka jest dla Wynajmującego korzystniejsza niż umowa najmu okazjonalnego. Umowę taką mogą jednak zawrzeć wyłączenie Wynajmujący prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. W przypadku umowy najmu instytucjonalnego podobnie jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego prawo najemcy do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego nie przysługuję. Różnicą jest to, że do zawarcia tej umowy wystarczające jest złożenie przez samego najemcę w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, nie jest natomiast wymagane oświadczenie osoby trzeciej. Wielu potencjalnie zainteresowanych  mieszkaniem najemców może nie mieć możliwości uzyskania oświadczenie od osoby trzeciej, które zabezpieczy umowę najmu, dlatego umowa najmu instytucjonalnego  jest dla nich rozwiązaniem.

Kaucja

Kaucja to kwota pieniężna, która przekazuje wynajmującemu najemca na pokrycie zobowiązań wynikających z umowy najmu. W interesie wynajmującego jest to, aby kaucja była jak najwyższa, jednak w praktyce kaucja bardzo rzadko wystarcza na pokrycie poważnych szkód w mieszkaniu. Po wygaśnięciu  umowy najmu kaucja powinna być zwrócona, chyba ze wynajmujący  zatrzyma ją na pokrycie swoich roisz ceń względem najemcy.

Dokumentacja fotograficzna

Przed wydaniem najemcy lokalu warto sporządzić  dokładną  dokumentację fotograficzną mieszkania, dzięki czemu łatwiej będzie udowodnić najemcy ewentualne szkody, które w mieszkaniu spowodował.

Podsumowanie

Najlepiej interesy Wynajmującego zabezpiecza umowa najmu instytucjonalnego. W takim przypadku procedura eksmisyjna jest stosunkowo krótka. Największym zagorzeniem dla wynajmującego jest natomiast zawarcia zwykłej umowy najmu, zwłaszcza gdy jest to umowa na czas nieokreślony.