Zgodnie z art. 49f Prawa budowlanego, uproszczone postępowanie legalizacyjne dotyczy obiektu budowlanego lub jego części, który został wykonany:
- bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
- bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia,
– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.
Przepis ten wszedł w życie 19 września 2020 r.
Zgodnie z pkt 5 tego artykułu, nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, o którym mowa w ust. 1, jeżeli termin, o którym mowa w ust. 1, upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy, o którym mowa w art. 48 ust. 1. Oznacza to, że jeżeli budowa była wstrzymana przez nadzór budowlany, zanim obiekt budowlany skończył 20 lat, to uproszczona legalizacja samowoli budowlanej odpada.
Data powstania obiektu budowlanego
Ustalenie daty powstania obiektu budowlanego jest kluczowe, aby wszcząć procedurę uproszczonego postępowania legalizacyjnego. W celu udowodnienia tej daty osoba zainteresowana musi przedłożyć stosowne dowody, takie jak:
- zeznania świadków,
- własne oświadczenia,
- zdjęcia obiektu,
- decyzje podatkowe potwierdzające opłaty, itp.
Większość nadzorów budowlanych wymaga pisemnych oświadczeń dwóch świadków mieszkających w miejscowości, gdzie miała miejsce samowola budowlana. W niektórych nadzorach budowlanych wystarcza oświadczenie właściciela. Praktyki te różnią się w zależności od organu nadzoru budowlanego, jednak rzadko wymaga się niepodważalnych dowodów na okoliczność daty powstania samowoli budowlanej. Organy przyjmują uproszczone dowody, z uwagi na uproszczony charakter procedury.
Wymagane dokumenty
W uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym kluczowe są następujące dokumenty:
- Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego
- Ekspertyza techniczna, sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, która wskazuje, czy stan techniczny obiektu:
a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi, oraz
b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu, zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Koszt sporządzenia dokumentacji ponosi właściciel lub zarządca budynku. Postępowanie legalizacyjne w tym trybie jest zwolnione z opłaty legalizacyjnej, ale należy liczyć się z kosztami sporządzenia dokumentacji, w szczególności ekspertyzy technicznej.
Ekspertyza techniczna
Ekspertyza techniczna jest najważniejszym dokumentem w uproszczonym postępowaniu. Sporządza ją osoba z pełnymi uprawnieniami budowlanymi. Ekspertyza musi jednoznacznie wskazywać, że:
a) obiekt budowlany nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi, oraz
b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu.
Ekspertyza zazwyczaj zawiera:
- inwentaryzację powykonawczą obiektu,
- rzuty wszystkich kondygnacji z dokładnymi wymiarami,
- informacje o cechach obiektu, takich jak: przeznaczenie, źródło ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne i elektryczne.
W niektórych przypadkach nadzory budowlane wymagają dodatkowych dokumentów, np. przeglądów instalacji elektrycznych, kominowych i gazowych.
Inwentaryzacja powykonawcza
Dokument ten sporządza geodeta z odpowiednimi uprawnieniami. Choć jest to formalność, jest ona niezbędna w procedurze legalizacji.
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością
Oświadczenie to można sporządzić samodzielnie, korzystając z wzoru dostępnego w nadzorze budowlanym. Nie jest to skomplikowany dokument, a w praktyce rzadko stwarza problemy.
Kiedy sporządzić dokumenty?
Po wszczęciu postępowania legalizacyjnego i ustaleniu, że obiekt budowlany spełnia kryteria, organ wyznacza 60-dniowy termin na przedłożenie dokumentów. W razie potrzeby termin ten można przedłużyć na wniosek zainteresowanej strony. Warto jednak przygotować dokumenty wcześniej, aby uniknąć opóźnień. Jeżeli dokumentacja jest niekompletna, organ nadzoru wezwie do jej uzupełnienia.
Czy obiekt budowlany musi być zgodny z przepisami technicznymi, aby skorzystać z uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej?
Nie, w uproszczonym postępowaniu badane są tylko kwestie bezpieczeństwa. Obiekt nie musi być zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. Przykładowo, obiekt nie musi spełniać wymogów w zakresie minimalnej szerokości otworów drzwiowych itp. Ważne jest jedynie, aby nie zagrażał życiu lub zdrowiu ludzi i pozwalał na bezpieczne użytkowanie. Do ekspertyzy technicznej nie trzeba dołączać oświadczenia o zgodności obiektu z przepisami budowlanymi.
Czy obiekt budowlany może być niezgodny z warunkami zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?
Tak, przepisy nie uzależniają legalizacji od zgodności z dokumentami planistycznymi, takimi jak warunki zabudowy czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Ile trwa legalizacja?
Zazwyczaj w ciągu 6 miesięcy sprawa zostaje zakończona. Kiedy właściciel otrzymuje pozytywną decyzję o legalizacji samowoli w trybie uproszczonym, jest zazwyczaj bardzo zadowolony i odczuwa ogromną ulgę.
Jak mogę pomóc?
Zajmuję się legalizacją samowoli budowlanej w trybie uproszczonym od A do Z. Przygotowuję pełną dokumentację i reprezentuję klientów przed organami nadzoru budowlanego.
